El artículo 396 correspondiente a viviendas, en principio, es muy claro y hasta se podría pensar que excesivamente detallista.
Sin embargo, hay dudas demandantes y un claro ejemplo de ellas es el tema del ascensor, protagonista de muchas discusiones.
En el cual surge la duda de quien es la responsabilidad de su mantenimiento si esto corresponde a todos los vecinos o sólo a quienes lo usan, además si tienen que pagar por ese servicio quienes vivan en los bajos, y los dueños de los locales que obligación poseen.
Más todavía: en el caso en que el edificio no tenga ascensor y se quiera colocar uno, surge la pregunta de quien seria la responsabilidad, si debería ser de ese costo de todos los copropietarios, la respuesta es que sí.
De arranque, la instalación de un ascensor debe decidirse en conjunto, por votación, y para que se lleve a cabo deben estar de acuerdo 3/5 partes de los propietarios.
Si hay quórum para ello, los costos se asumirán entre todos, incluyendo a quienes vivan en los bajos o a los dueños de las locales, aunque ni siquiera tengan acceso al portal.
Más de uno considerará que esta medida es injusta o se preguntará por qué. Y la razón es simple.
La ley considera que la instalación de un ascensor supone una mejora y una valorización de la finca, algo de lo que sí se benefician todos.
Otra cosa es que la junta de vecinos establezca, por ejemplo, que quienes no usen los elevadores queden eximidos de pagar por su mantenimiento.
Algo similar ocurre con el portal y las escaleras: los gastos ocasionados por obras corresponden a todos los vecinos, aunque puede liberarse del pago por su limpieza y mantenimiento a los copropietarios que no tengan acceso al mismo.
Los ascensores, además de un elemento de confort y revalorización, pueden ser considerados como un medio para suprimir barreras arquitectónicas.
Y en este punto sí que influyen las características personales de los vecinos. Cuando en un portal hay propietarios con discapacidad la comunidad está obligada a realizar las obras de accesibilidad necesarias.
Cuando en un portal hay propietarios con discapacidad o mayores de setenta años, la comunidad está obligada, por ley, a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Quizá el monto no sea suficiente para instalar un ascensor, pero sí para construir una rampa de acceso. Por supuesto, y como con cualquier obra que se vaya a acometer en el espacio común del edificio, esto deberá decidirse por votación en la junta de vecinos.
No obstante, si no existiera acuerdo, el propietario interesado puede acogerse a la Ley que ampara la eliminación de barreras arquitectónicas y encargar su realización. En este supuesto, los gastos correrán por su cuenta.
Los balcones y terrazas, en especial, las situadas en la última planta, también despiertan dudas.
Su reparación corresponde a la comunidad de propietarios, pues son elementos comunes, aun cuando sea de uso exclusivo de un vecino.
Así, si los desperfectos no están ocasionados por culpa o negligencia de quien utilice estas zonas, todos deberán hacer frente a sus gastos.
De hecho, las terrazas de los pisos intermedios son parte de la estructura del inmueble. El exterior, la fachada y el techo deben conservarse de manera conjunta.